こんにちは、リノベーションサービスの〈リノプラザ〉です。
みなさんは、マンションの寿命（＝何年まで住めるのか）を考えたことがありますか？
国土交通省では、鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は117年と示しています。また、鉄筋コンクリート部材の効用持続年数は120年で、これは外壁仕上げにより150年まで延命されるとしています。
しかしマンションは、管理の状況によってその寿命が左右されるとも言われています。定期的なメンテナンスや適切な修繕を行うことで、長く住むことが可能となるわけです。そのため、マンションを選ぶ際には管理状態をチェックすることが欠かせません。
そういった「物件による差」はあるものの、資産価値で考えた場合の一般的な「買い時」はどのようなタイミングなのでしょうか？
一般的にマンションは、1年で価値が急落し、築10年で70～80%程度になるとされています。そして築25年経つ頃には半分ほどまで価値が落ち、そこからは下落の幅もゆるやかになっていきます。
購入時は新築だったとしても、年月が経てば中古マンション。価格を左右するのは築年数だけではないため一概には言えませんが、年月の経過による価値の下落幅を考えると、25年程度経過した中古マンションを購入した方がコストパフォーマンスが高いという見方もできます。
築年数の経った中古物件を購入し、自分好みにリノベーションするという方法がお得と言われるのは、そんな理由もあるからなのです。
さてもう一つ考えるべきは、
「建物の寿命」が来る前に「地震で倒壊する」リスクです。
地震の多い日本では、建物の耐震性は気になるところです。築年数の経った中古マンションはなんとなく耐震性が不安、という方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、「中古マンション＝耐震性がない」わけではありません。中古マンションの耐震性を知るためには、いくつかのチェックポイントがあります。
まず耐震性を知るための基準として、「旧耐震基準」「新耐震基準」というものがあります。
それぞれの基準の目安は、
●旧耐震基準→震度5強程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震性
●新耐震基準→震度6強から7程度の揺れに耐えられるレベルの耐震性
この２つを分けるのは、建築確認された日です。1981年6月1日以降に建築確認された建物は「新耐震基準」、それ以前のものは「旧耐震基準」とされています。
新耐震基準の方が、地震の揺れに対して強い基準をクリアしているわけですが、旧耐震基準でも堅牢な造りの物件や、耐震診断が行われて必要な耐震補強をしている建物もあります。「旧耐震基準だから」と判断するのではなく、耐震性能についてどうなっているか確認するようにしましょう。
中古マンションは、基本的に築年数が古いほど価格が安くなります。
特に「旧耐震」時代か「新耐震以降」かは、価格に少なからず影響しています。旧耐震だからというだけの理由で避けてしまうのは「お得」を逃すことにも。
実際の状況をしっかり確認して判断したいですね。
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